2025年，三大上市家居賣場(chǎng)一共虧了252.76億元。這是個(gè)相當(dāng)驚人的數(shù)字。

而其中，光紅星美凱龍一家，就虧掉了237億，究其本質(zhì)，不是生意崩了，而是一個(gè)時(shí)代的資產(chǎn)被重新定價(jià)。

如果只看數(shù)字，2025年的紅星美凱龍幾乎像一家公司“出事了”。

但營(yíng)收還在，門店還在，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流甚至在大幅改善，同比增長(zhǎng)了277.34%，而歸母凈利潤(rùn)上卻赫然寫著，虧損237億元。

那么問(wèn)題來(lái)了，每月虧掉近20億之多，紅星美凱龍?jiān)?025年，到底是怎么虧掉這237億的？

答案，可能和大多數(shù)人想的不一樣。

237億虧損，并不是“虧出來(lái)的”。

先把最核心的一點(diǎn)說(shuō)清楚，紅星美凱龍這237億，不是經(jīng)營(yíng)虧損，而是資產(chǎn)減值。

拆開看就很直觀，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損失約234億元；各類資產(chǎn)減值約39億元；這兩項(xiàng)加起來(lái)，基本等于全部虧損。

換句話說(shuō)，不是“今年生意不好，虧了很多錢”，而是“過(guò)去那些看起來(lái)很值錢的資產(chǎn)，現(xiàn)在不值那么多了?！?/p>

這兩種虧損，不同屬于一個(gè)性質(zhì)。

真正崩掉的，是“商場(chǎng)值多少錢”

要理解這件事，必須先理解紅星美凱龍這家家居賣場(chǎng)的本質(zhì)。

紅星美凱龍從來(lái)就不只是一個(gè)簡(jiǎn)單“賣家居家電的”，它更像一個(gè)持有大量商業(yè)地產(chǎn)的“包租公”。

商場(chǎng)，才是它真正兜底的資產(chǎn)。既然是資產(chǎn)，那么這些商場(chǎng)在財(cái)務(wù)上有一個(gè)關(guān)鍵設(shè)定——按“公允價(jià)值”計(jì)量，每年重新估值。

什么意思？

簡(jiǎn)單所，以前市場(chǎng)好，商場(chǎng)值錢，賬面利潤(rùn)增加；現(xiàn)在市場(chǎng)差，商場(chǎng)貶值，直接計(jì)入虧損。

于是問(wèn)題又來(lái)了：為什么這些商場(chǎng)突然“不值錢了”？

租金邏輯被打斷，估值模型失效

商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，除了房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)行業(yè)，只有只有一個(gè)來(lái)源：未來(lái)能收多少租金。

但2025年，這個(gè)前提被動(dòng)搖了。

家居消費(fèi)變慢了，房地產(chǎn)下行，裝修需求減少，家居賣場(chǎng)客流承壓；

商戶更難賺錢，品牌方日子不好過(guò)，自然壓縮租金支出；

商場(chǎng)不再稀缺，供給過(guò)剩，議價(jià)權(quán)開始向租戶傾斜。

于是，一個(gè)關(guān)鍵變量發(fā)生變化：

“未來(lái)租金增長(zhǎng)”這件事，不再被相信了。

而一旦這個(gè)預(yù)期被打破，直接導(dǎo)致租金預(yù)期下滑，而后現(xiàn)金流預(yù)期下滑，資產(chǎn)折現(xiàn)估值下滑，商場(chǎng)價(jià)值大幅下調(diào)，這就是那234億虧損的本質(zhì)來(lái)源。

不是突然損失，而是一整套估值邏輯，被重寫了。

更隱蔽的風(fēng)險(xiǎn)：不是一個(gè)點(diǎn)崩，是一整張表在塌

很多人以為，這只是房地產(chǎn)資產(chǎn)跌了。

但實(shí)際上，它是“連鎖反應(yīng)”。

當(dāng)商場(chǎng)價(jià)值下降之后，會(huì)發(fā)生什么？

投資收益下降、聯(lián)營(yíng)公司估值下降、應(yīng)收賬款回收風(fēng)險(xiǎn)上升、商譽(yù)減值壓力增加

最后的結(jié)果是，不是一個(gè)資產(chǎn)出問(wèn)題，而是整個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表在“下沉”。

而其他資產(chǎn)也相應(yīng)在“縮水”。

一個(gè)關(guān)鍵“誤判”，紅星美凱龍經(jīng)營(yíng)中真的虧這么多錢嗎？

這里必須糾正一個(gè)常見誤解。從“現(xiàn)金”的角度看，紅星美凱龍經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流同比大幅增長(zhǎng)了277%。

這說(shuō)明，商場(chǎng)還在收租，生意沒有停，也就是說(shuō)，紅星美凱龍不是“沒賺到錢”，而是“賬面不再那么值錢”。

這兩者之間的差別就像你手中的房子，房?jī)r(jià)跌了，但不等于你今天真的虧了這么多現(xiàn)金。

不過(guò)也要必須承認(rèn)，資產(chǎn)確實(shí)掉價(jià)了，所以這237億，更像是一次集中“盤賬”。

把過(guò)去幾年可能發(fā)生的損失，一次性寫進(jìn)報(bào)表。而“資產(chǎn)最重”的那個(gè)，往往最先反映出來(lái)。

最值得思考的問(wèn)題：這是終點(diǎn)，還是起點(diǎn)？

面對(duì)這237億虧損，有兩種完全不同的解讀方式。

悲觀視角下，商業(yè)地產(chǎn)邏輯被打破，家居賣場(chǎng)模式進(jìn)入衰退期，未來(lái)增長(zhǎng)空間有限等等。

另一種視角，資產(chǎn)水分被擠掉，報(bào)表變得更真實(shí)，風(fēng)險(xiǎn)一次性釋放，換句話說(shuō)，過(guò)去的問(wèn)題，被一次性承認(rèn)了。

那么接下來(lái)，一個(gè)新問(wèn)題即變得更為重要：“一個(gè)被重估后的紅星美凱龍，還值多少錢？”

結(jié)語(yǔ)：

這不是商業(yè)經(jīng)營(yíng)層面的崩塌，而是資產(chǎn)定價(jià)的回歸。

當(dāng)一個(gè)時(shí)代相信，房地產(chǎn)永遠(yuǎn)上漲，商場(chǎng)租金只會(huì)更高，流量會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，資產(chǎn)就會(huì)被不斷抬高。

而當(dāng)這些信念松動(dòng)后，價(jià)格，就必須回到現(xiàn)實(shí)。

紅星美凱龍的237億虧損，本質(zhì)上不是一次失敗。而是一次遲到的承認(rèn)，承認(rèn)過(guò)去的高估，承認(rèn)增長(zhǎng)的邊界，

也承認(rèn)一個(gè)時(shí)代，正在過(guò)去。