當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量?jī)?yōu)化，家居行業(yè)的發(fā)展邏輯正發(fā)生深刻變革。高端增量住房市場(chǎng)被房企牢牢把控，從住宅銷(xiāo)售到裝修打包形成閉環(huán)，高凈值人群對(duì)裝修成本的敏感度較低，使得這一領(lǐng)域的商業(yè)價(jià)值清晰可見(jiàn)。然而，存量住房市場(chǎng)的復(fù)雜性遠(yuǎn)超想象—— 除了房企待消化的庫(kù)存，大量投資性住房持有者也面臨抉擇：資金鏈緊張者被迫降價(jià)拋售，資金充裕者亦在觀(guān)望中伺機(jī)離場(chǎng)。但無(wú)論何種情況，存量住房的消化都需要漫長(zhǎng)周期，“賣(mài)不掉” 與 “舍不得賣(mài)” 的雙重因素，導(dǎo)致海量住房長(zhǎng)期處于閑置或待升級(jí)狀態(tài)。

在這樣的市場(chǎng)格局下，家居市場(chǎng)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)也隨之調(diào)整：增量住房市場(chǎng)中，除成品家具外，裝修與定制業(yè)務(wù)基本被房企整合；存量住房的流通則如“涓涓小溪”，難以支撐家居行業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)。當(dāng)傳統(tǒng)賽道逐漸擁擠，家居企業(yè)的目光不約而同地投向了一片全新藍(lán)海 —— 現(xiàn)住房 “舊改”，一場(chǎng)圍繞存量住房升級(jí)的產(chǎn)業(yè)變革就此拉開(kāi)序幕。

一

“舊改” 已經(jīng)是巨量需求

“舊改” 并非小眾需求，而是正在爆發(fā)的萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)。9 月 25 日，在信陽(yáng)現(xiàn)代家居產(chǎn)業(yè)論壇上，多位行業(yè)專(zhuān)家與從業(yè)者披露的數(shù)據(jù)，為這一市場(chǎng)的規(guī)模提供了有力佐證。信陽(yáng)市政協(xié)副主席劉璇基于深度調(diào)研指出，未來(lái)我國(guó)家居市場(chǎng)每年將形成10 萬(wàn)億以上的市場(chǎng)份額，其中現(xiàn)住房“舊改” 是核心增長(zhǎng)極；萬(wàn)華新生態(tài)家裝董事長(zhǎng)于文杰則進(jìn)一步明確，我國(guó)每年有5000 萬(wàn)戶(hù)住房存在裝修或升級(jí)需求，這一數(shù)字背后，是海量家庭對(duì)居住品質(zhì)的迫切追求。

從更宏觀(guān)的視角來(lái)看，根據(jù)住建部與第三方機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房存量已突破350 億平方米，其中建成時(shí)間超過(guò) 10 年的住房占比超 60%，超過(guò) 20 年的老舊住房占比約 25%。這些住房普遍面臨三大問(wèn)題：一是裝修老化，墻面脫落、管道銹蝕、電路老化等問(wèn)題頻發(fā)，安全性與美觀(guān)度雙降；二是功能落后，早期戶(hù)型設(shè)計(jì)難以滿(mǎn)足現(xiàn)代家庭對(duì)開(kāi)放式廚房、獨(dú)立衛(wèi)浴、收納空間的需求；三是設(shè)施迭代，缺乏智能家居接口、節(jié)能設(shè)備等現(xiàn)代化配置。

與此同時(shí)，人口結(jié)構(gòu)變化與消費(fèi)升級(jí)進(jìn)一步放大了“舊改” 需求。一方面，“老房新裝” 需求持續(xù)釋放，不少家庭在住房未更換的情況下，希望通過(guò)改造提升居住體驗(yàn)；另一方面，“家庭生命周期” 驅(qū)動(dòng)改造需求，新婚家庭、有孩家庭、養(yǎng)老家庭等不同階段的家庭，對(duì)住房功能有差異化需求，如兒童房改造、適老化改造等。數(shù)據(jù)顯示，僅 2023 年，我國(guó)城鎮(zhèn)現(xiàn)住房 “舊改” 市場(chǎng)規(guī)模已突破2.8 萬(wàn)億元，且保持每年 15%-20% 的增速，未來(lái)五年有望形成超 15 萬(wàn)億的市場(chǎng)空間。

二

“舊改” 需求的個(gè)性化、多元化場(chǎng)景表達(dá)

“舊改” 不是簡(jiǎn)單的 “拆舊換新”，而是基于家庭需求的 “定制化升級(jí)”。不同家庭的生活場(chǎng)景、消費(fèi)能力、情感訴求，催生出多種多樣的改造需求，呈現(xiàn)出 “實(shí)用性、個(gè)性化、時(shí)代化、功能化、高端化” 并存的特征。

1. 整體煥新：從 “能住” 到 “好住” 的全面升級(jí)

這類(lèi)需求主要集中在建成 15 年以上的老舊住房，家庭往往希望通過(guò)整體改造解決基礎(chǔ)問(wèn)題。例如，將老式磚混結(jié)構(gòu)的墻面重新找平、刷漆，更換老化的水電管道與門(mén)窗，優(yōu)化戶(hù)型布局（如打通客廳與陽(yáng)臺(tái)、將小廚房擴(kuò)建成開(kāi)放式廚房），同時(shí)更新全套家具家電。此類(lèi)改造的核心訴求是 “安全 + 舒適”，讓老房子適應(yīng)現(xiàn)代生活的基本需求。

2. 功能改善：局部改造解決 “痛點(diǎn)”

不少家庭的住房雖未到“整體翻新” 的程度，但特定空間的功能已無(wú)法滿(mǎn)足需求，局部改造成為首選。常見(jiàn)場(chǎng)景包括：廚房改造（更換節(jié)能灶具、增加收納柜、安裝洗碗機(jī)）、衛(wèi)生間改造（加裝恒溫花灑、干濕分離隔斷、智能馬桶）、陽(yáng)臺(tái)改造（打造洗衣區(qū)、休閑區(qū)或小型書(shū)房）。此外，隨著家庭結(jié)構(gòu)變化，“兒童房改造”“適老化改造” 等細(xì)分需求也日益增多 —— 前者注重安全性與成長(zhǎng)性，后者則強(qiáng)調(diào)防滑地面、扶手安裝、緊急呼叫系統(tǒng)等細(xì)節(jié)。

3. 消費(fèi)升級(jí)：從 “實(shí)用” 到 “品質(zhì)” 的跨越

經(jīng)濟(jì)實(shí)力提升后，部分家庭會(huì)選擇通過(guò)“舊改” 實(shí)現(xiàn)居住品質(zhì)的躍升。這類(lèi)需求不再局限于 “解決問(wèn)題”，而是追求 “體驗(yàn)升級(jí)”，例如：將普通地板更換為實(shí)木地板或高端瓷磚，安裝中央新風(fēng)系統(tǒng)、全屋凈水系統(tǒng)，采用定制化智能家居（如智能燈光、智能窗簾、全屋語(yǔ)音控制），甚至對(duì)房屋風(fēng)格進(jìn)行重新定位（如從簡(jiǎn)約風(fēng)改為輕奢風(fēng)、新中式風(fēng)）。此類(lèi)改造的客單價(jià)較高，往往是基礎(chǔ)改造的 2-3 倍，體現(xiàn)了 “改善性消費(fèi)” 的核心邏輯。

4. 單品替換：小成本提升生活便捷度

這是最輕量化的“舊改” 需求，家庭僅針對(duì)部分老化或落后的產(chǎn)品進(jìn)行更換，無(wú)需大規(guī)模施工。例如，更換老舊的冰箱、洗衣機(jī)為一級(jí)能效產(chǎn)品，將傳統(tǒng)沙發(fā)更換為功能沙發(fā)，在客廳加裝投影儀或智能電視，在臥室安裝智能晾衣架等。此類(lèi)改造的優(yōu)勢(shì)是 “成本低、周期短、影響小”，適合預(yù)算有限或短期居住的家庭。

5. 智能融入：讓老房子 “跟上時(shí)代”

隨著智能家居的普及，“給老房子裝智能系統(tǒng)” 成為新趨勢(shì)。這類(lèi)需求不涉及大規(guī)模硬裝改造，主要通過(guò)加裝智能設(shè)備與接口，實(shí)現(xiàn) “舊屋智能化”。例如，在現(xiàn)有電路基礎(chǔ)上安裝智能開(kāi)關(guān)，在門(mén)窗上加裝智能傳感器，通過(guò)網(wǎng)關(guān)連接各類(lèi)智能設(shè)備，讓家庭實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程控制、場(chǎng)景聯(lián)動(dòng)（如 “回家模式” 自動(dòng)開(kāi)燈、開(kāi)空調(diào)）。對(duì)于科技接受度較高的年輕家庭，這類(lèi)改造是 “低成本擁抱智能生活” 的最佳選擇。

三

靈活攻略：“舊改” 服務(wù)的核心邏輯是 “共鳴”

信陽(yáng)市羊山新區(qū)張自力書(shū)記指出，“舊改”也是“好房子”計(jì)劃之一。與增量住房的“標(biāo)準(zhǔn)化裝修” 不同，“舊改” 面對(duì)的是已有人居住記憶、情感聯(lián)結(jié)的空間，因此不能采用 “一刀切” 的模式。家居企業(yè)需要摒棄 “既定方案推銷(xiāo)” 的傳統(tǒng)思維，轉(zhuǎn)而以 “業(yè)主需求” 為核心，在 “保留與創(chuàng)新” 之間找到平衡，通過(guò)深度溝通實(shí)現(xiàn) “與客戶(hù)共鳴”。

1. 尊重個(gè)性化：每一次改造都是 “生活的定制”

對(duì)業(yè)主而言，“舊改” 不僅是住房的升級(jí)，更是生活方式的重塑。隨著人生閱歷的積累，業(yè)主對(duì)居住的認(rèn)知會(huì)不斷深化，而 “一生難得幾次裝修” 的特殊性，使得他們對(duì) “舊改” 往往有明確的個(gè)性化訴求 —— 可能是對(duì)某種顏色的偏愛(ài)，可能是對(duì)某個(gè)空間的特殊期待，也可能是對(duì)生活習(xí)慣的適配（如上班族需要獨(dú)立辦公區(qū)，寶媽需要兒童活動(dòng)區(qū)）。因此，企業(yè)需要提供 “一對(duì)一” 的設(shè)計(jì)服務(wù)，通過(guò)上門(mén)測(cè)量、需求訪(fǎng)談、方案迭代，將業(yè)主的 “想法” 轉(zhuǎn)化為 “落地方案”，而非機(jī)械地推薦標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。

2. 保留情感記憶：讓 “舊” 與 “新” 和諧共生

老房子往往承載著家庭的情感記憶，可能是一面陪伴孩子成長(zhǎng)的墻面，可能是父母親手打造的衣柜，也可能是陽(yáng)臺(tái)外熟悉的風(fēng)景。在“舊改” 中，盲目 “全拆全換” 會(huì)割裂這份情感聯(lián)結(jié)。因此，企業(yè)需要具備 “情感敏感度”，與業(yè)主共同梳理哪些元素值得保留：對(duì)于有紀(jì)念意義的舊家具，可以進(jìn)行修復(fù)與翻新（如給老衣柜重新刷漆、更換五金件）；對(duì)于承載回憶的空間布局，可以在優(yōu)化功能的基礎(chǔ)上保留核心結(jié)構(gòu)；甚至可以將老物件融入新設(shè)計(jì)（如用舊木材打造裝飾畫(huà)、將舊照片做成墻面裝飾），讓 “舊改” 成為 “記憶的延續(xù)” 而非 “割裂”。

3. 適配家庭迭代：滿(mǎn)足 “新一代” 的需求

隨著家庭代際更替，“舊改” 也需要適配新一代的生活理念與文化價(jià)值觀(guān)。例如，年輕夫妻接管父母的老房子后，往往更注重 “簡(jiǎn)約、智能、環(huán)?！保改篙吙赡芨谝?“實(shí)用、耐用、性?xún)r(jià)比”；多代同堂的家庭則需要平衡 “老人的適老需求” 與 “孩子的成長(zhǎng)需求”。企業(yè)需要深入了解家庭的代際結(jié)構(gòu)，提出 “兼顧多方” 的方案 —— 既滿(mǎn)足年輕人對(duì)智能設(shè)備的需求，也考慮老人對(duì)操作便捷性的要求；既為孩子預(yù)留成長(zhǎng)空間，也為老人打造安全環(huán)境，讓 “舊改” 成為 “家庭和諧的紐帶”。

4. 警惕 “客單值陷阱”：拒絕 “為了賣(mài)而賣(mài)”

部分企業(yè)在“舊改” 中存在誤區(qū)：為了提高客單值，盲目向業(yè)主推薦高價(jià)產(chǎn)品或不必要的改造項(xiàng)目，甚至說(shuō)服業(yè)主改變?cè)行枨?。這種 “功利性” 做法不僅會(huì)引發(fā)業(yè)主反感，更會(huì)損害品牌口碑?！芭f改” 的核心是 “解決業(yè)主的真實(shí)問(wèn)題”，而非 “推銷(xiāo)產(chǎn)品”。企業(yè)應(yīng)基于業(yè)主的預(yù)算與需求，提供 “分層方案”—— 預(yù)算有限時(shí)，優(yōu)先解決安全與基礎(chǔ)功能問(wèn)題；預(yù)算充足時(shí)，再推薦品質(zhì)升級(jí)項(xiàng)目，讓業(yè)主感受到 “被尊重” 而非 “被營(yíng)銷(xiāo)”。

四

“舊改” 的核心是 “服務(wù)升級(jí)”下的“新概念” 引領(lǐng)

在“舊改” 市場(chǎng)中，信陽(yáng)市羊山新區(qū)張強(qiáng)主任提出的“快、綠、美、省、優(yōu)” 已成為新的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，而 “即改即住”“不打斷正常生活” 則是業(yè)主的核心訴求。這些需求推動(dòng) “舊改” 從 “工程施工” 向 “服務(wù)體驗(yàn)” 升級(jí)，催生出一系列創(chuàng)新模式與概念，成為家居產(chǎn)業(yè)的新競(jìng)爭(zhēng)力。

1. “快”：縮短周期，實(shí)現(xiàn) “即改即住”

對(duì)大多數(shù)家庭而言，“舊改” 期間的居住問(wèn)題是最大痛點(diǎn) —— 租房成本高、搬家麻煩、生活節(jié)奏被打亂。因此，“快速改造” 成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。萬(wàn)華新生態(tài)家裝推出的 “7 天住新家計(jì)劃” 就是典型案例：企業(yè)通過(guò)預(yù)制化構(gòu)件、模塊化施工（如提前在工廠(chǎng)生產(chǎn)好定制家具、預(yù)制墻面材料），將傳統(tǒng)需要 1-2 個(gè)月的改造周期壓縮至 7 天；同時(shí)，企業(yè)與旅游公司、酒店合作，為業(yè)主提供 “改造期間住宿解決方案”—— 或安排家庭短途度假，或就近預(yù)訂酒店，并承擔(dān)部分住宿費(fèi)用，解決業(yè)主的 “后顧之憂(yōu)”。這種 “快速 + 貼心” 的模式，讓 “舊改” 不再是 “麻煩事”，而是 “輕松的生活升級(jí)”。

2. “綠”：環(huán)保健康，拒絕 “裝修污染”

隨著健康意識(shí)的提升，“環(huán)保” 成為 “舊改” 的硬性要求。業(yè)主不僅關(guān)注裝修材料的環(huán)保性（如無(wú)醛板材、低 VOC 涂料），更在意改造后的空氣質(zhì)量與居住安全性。因此，企業(yè)需要從 “材料選擇” 到 “施工工藝” 全鏈條踐行 “綠色理念”：優(yōu)先使用符合國(guó)家 E0 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的板材、水性漆等環(huán)保材料；采用 “干法施工” 減少膠水、油漆的使用；改造后提供專(zhuān)業(yè)的空氣質(zhì)量檢測(cè)服務(wù)，確保甲醛、苯等有害物質(zhì)達(dá)標(biāo)。信陽(yáng)市在推進(jìn) “好房子” 計(jì)劃中，就將 “綠色環(huán)保” 作為核心指標(biāo)，要求家居企業(yè)將環(huán)保理念融入 “舊改” 全流程，為業(yè)主打造 “健康居住空間”。

3. “美”：兼顧顏值與實(shí)用，打造 “宜居場(chǎng)景”

“舊改” 不僅要 “好用”，更要 “好看”。業(yè)主對(duì)居住美學(xué)的需求日益提升，不再滿(mǎn)足于 “簡(jiǎn)約整潔”，而是追求 “風(fēng)格統(tǒng)一、細(xì)節(jié)精致”。企業(yè)需要具備 “美學(xué)設(shè)計(jì)能力”，根據(jù)業(yè)主的喜好與房屋的結(jié)構(gòu)，打造個(gè)性化的居住場(chǎng)景：例如，小戶(hù)型通過(guò) “淺色系 + 通透設(shè)計(jì)” 擴(kuò)大視覺(jué)空間，大戶(hù)型通過(guò) “分區(qū)設(shè)計(jì) + 軟裝搭配” 提升層次感；同時(shí)，注重細(xì)節(jié)美學(xué)，如墻面裝飾、燈光設(shè)計(jì)、家具配色等，讓 “舊改” 后的房子既 “實(shí)用” 又 “出片”，滿(mǎn)足業(yè)主對(duì) “美好生活” 的想象。

4. “省”：高性?xún)r(jià)比，拒絕 “浪費(fèi)”

“省” 并非 “低價(jià)”，而是 “性?xún)r(jià)比”—— 在滿(mǎn)足需求的前提下，幫助業(yè)主控制成本，避免不必要的開(kāi)支。企業(yè)可以通過(guò)以下方式實(shí)現(xiàn) “省”：一是提供 “分層預(yù)算方案”，根據(jù)業(yè)主的預(yù)算推薦合適的材料與項(xiàng)目，避免 “過(guò)度改造”；二是利用規(guī)模化采購(gòu)降低材料成本，將優(yōu)惠讓利給業(yè)主；三是優(yōu)化施工流程，減少人工浪費(fèi)與材料損耗；四是提供 “舊物回收利用” 服務(wù)，如將舊家具翻新后重新使用，或折價(jià)回收，降低業(yè)主的 “拆舊成本”。這種 “為業(yè)主省錢(qián)” 的理念，能有效提升業(yè)主的信任度與滿(mǎn)意度。

5. “優(yōu)”：優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從 “施工” 到 “售后” 全覆蓋

“舊改” 的 “優(yōu)” 不僅體現(xiàn)在工程質(zhì)量上，更體現(xiàn)在服務(wù)體驗(yàn)上。優(yōu)質(zhì)的 “舊改” 服務(wù)應(yīng)涵蓋 “售前 - 售中 - 售后” 全流程：售前，提供免費(fèi)上門(mén)測(cè)量、需求診斷與方案設(shè)計(jì)；售中，建立 “實(shí)時(shí)溝通群”，向業(yè)主同步施工進(jìn)度與質(zhì)量，及時(shí)響應(yīng)業(yè)主的調(diào)整需求；售后，提供長(zhǎng)期質(zhì)保服務(wù)（如墻面、地面保修 2-5 年，水電保修 5-10 年），并定期回訪(fǎng)，解決業(yè)主的后續(xù)問(wèn)題。信陽(yáng)市商務(wù)局局長(zhǎng)馬強(qiáng)指出，“舊改” 的本質(zhì)是 “服務(wù)”，只有將 “優(yōu)質(zhì)服務(wù)” 貫穿始終，才能在市場(chǎng)中立足 —— 這不僅是企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，更是時(shí)代商業(yè)精神的體現(xiàn)。

結(jié)語(yǔ)：“舊改” 是家居企業(yè)的 “智慧大考”，更是 “未來(lái)機(jī)遇”

對(duì)我國(guó)家居企業(yè)而言，“舊改” 不是短期的 “市場(chǎng)補(bǔ)充”，而是長(zhǎng)期的 “戰(zhàn)略賽道”。與增量住房的 “標(biāo)準(zhǔn)化裝修” 不同，“舊改” 考驗(yàn)的是企業(yè)的 “綜合能力”—— 包括對(duì)需求的洞察能力、個(gè)性化設(shè)計(jì)能力、靈活施工能力、優(yōu)質(zhì)服務(wù)能力，以及對(duì)情感與文化的理解能力。

當(dāng)前，不少家居企業(yè)仍停留在“傳統(tǒng)裝修思維” 中，缺乏對(duì) “舊改” 市場(chǎng)的深度認(rèn)知與能力儲(chǔ)備。但幸運(yùn)的是，“舊改” 市場(chǎng)的爆發(fā)才剛剛開(kāi)始，未來(lái)五年將是行業(yè)的 “黃金培育期”。企業(yè)若能從現(xiàn)在開(kāi)始 “修行”—— 建立 “以業(yè)主需求為核心” 的思維，打磨 “個(gè)性化 + 標(biāo)準(zhǔn)化” 的服務(wù)體系，創(chuàng)新 “快、綠、美、省、優(yōu)” 的產(chǎn)品模式，就能在這場(chǎng) “存量時(shí)代的革命” 中占據(jù)先機(jī)。

家居“舊改”，不僅是住房的升級(jí)，更是家居產(chǎn)業(yè)的升級(jí)；不僅是家庭生活的煥新，更是行業(yè)價(jià)值的重塑。在這片萬(wàn)億藍(lán)海中，唯有以 “新概念” 引領(lǐng)、以 “服務(wù)” 為核心、以 “共鳴” 為紐帶的企業(yè)，才能成為最終的贏家。